Çelik Ev Sözleşmesi: İmza Öncesi Dikkat Edilecek 12 Madde

Çelik ev sözleşmesi, bu işin en az çelik profilin kalınlığı kadar kritik parçasıdır. Çünkü bir sorun çıktığında elinizde kalan tek şey imzaladığınız metindir. Sektörde yaşanan mağduriyetlerin büyük bölümü kötü malzemeden değil, eksik yazılmış sözleşmelerden doğuyor: kapora alınıp işe başlanmaması, sözlü söz verilip yazıya geçirilmeyen imalatlar, belirsiz teslim tarihleri, iade talebinde önceden konuşulmamış kesintiler. Bu rehberde imza atmadan önce sözleşmenizde görmek isteyeceğiniz 12 maddeyi tek tek ele alıyoruz. Her madde için üç şeyi anlatıyoruz: neden önemli, kötü örnekte ne oluyor ve metinde tam olarak ne yazması gerekiyor.

Teklif Sözleşme Değildir

Çoğu alıcı süreci tek sayfalık bir fiyat teklifiyle başlatır ve o teklifi sözleşme sanır. Oysa teklif, işin bedelini gösterir; sözleşme ise o bedelin karşılığında tam olarak neyin, ne zaman, hangi kalitede yapılacağını ve bir şey ters gittiğinde ne olacağını tanımlar. Bir çelik ev projesi aylara yayılır, çok sayıda imalat kalemi içerir ve genellikle birden fazla ödeme dilimiyle ilerler. İlişki hemen her zaman iyi başlar; gerginlik de hemen her zaman aynı yerden çıkar: kapsam tartışması. Yani tarafların neyi dahil sandığı.

Ayrıntılı bir sözleşme güvensizlik işareti değildir; iyi yazılmış bir metin sadece alıcıyı değil üreticiyi de korur, çünkü sonradan çıkan taleplerin sınırını da o çizer. Ciddi bir firma bundan rahatsız olmaz. Rahatsız olan bir taraf varsa, bu zaten bilmeniz gereken bir bilgidir.

İmza Öncesi Dikkat Edilecek 12 Madde

1. Taraflar ve İmza Yetkisi

Sözleşmenin en çok atlanan yeri ilk paragrafıdır. Karşınızdaki kişi kartvizitinde firmanın adını taşıyor olabilir; ancak sözleşme bir şahıs adına ya da başka bir unvana düzenlenmişse, sorun çıktığında muhatabınız tanıdığınız firma olmayabilir. Şikayetlerde sık görülen tablo şudur: ödemeler bir şahsın hesabına yapılır, iş yarım kalır ve alıcı firmayla arasında resmi bir bağ kuramaz.

• Firmanın tam ticari unvanı, vergi dairesi ve vergi numarası, ticaret sicil bilgisi
• Sözleşmeyi imzalayan kişinin şirketi temsile yetkili olduğu ve imza sirkülerinin ekte yer aldığı
• Tebligata esas adres, kurumsal e-posta ve telefon
• Ödemelerin yapılacağı banka hesabının şirket unvanına ait olması; şahıs hesabına ödeme istenmemesi
• Alıcı tarafında birden fazla malik varsa hepsinin sözleşmeye taraf olarak yazılması

2. İşin Kapsamı: Neyin Dahil, Neyin Hariç Olduğu

Anlaşmazlıkların çoğu burada doğar. Anahtar teslim ifadesi tek başına hiçbir şey tanımlamaz; her firmanın anahtar teslim tanımı farklıdır. Kötü örnekte alıcı evin bitmiş halde teslim edileceğini varsayar, teslim yaklaştığında temel betonunun, ısıtma sisteminin, mutfak dolabının veya çevre düzenlemesinin hariç olduğunu öğrenir ve bütçesinin dışına çıkar. Bu yüzden kapsam, cümleyle değil listeyle yazılmalıdır.

• Zemin etüdü, aplikasyon, hafriyat ve temel imalatı kimin işi
• Şantiyeye ulaşım yolu, vinç, iskele, şantiye elektriği ve suyu kimden karşılanacak
• Su, elektrik, kanalizasyon veya fosseptik bağlantıları dahil mi
• Isıtma-soğutma sistemi, mutfak ve banyo dolapları, armatürler, iç kapılar, boya
• Dış cephe kaplaması, çatı, teras, pergola ve peyzaj kalemleri
• Nakliye, montaj ekibinin konaklaması ve teslim sonrası temizlik

3. Teknik Şartname Eki

Sözleşmenin gövdesi hukuk dilidir; işin kalitesini belirleyen asıl belge teknik şartname ekidir. Bu ek yoksa kaliteli yalıtım, birinci sınıf malzeme gibi ifadeler ölçülemez ve tartışmada bir hükmü kalmaz. Teknik şartname marka, model, sınıf ve milimetre seviyesinde yazılmalıdır. Bir üretici size bunu vermekten kaçınıyorsa, sebebini sormakta haklısınız.

• Çelik profil sınıfı (örneğin S350), et kalınlıkları ve galvaniz kaplama sınıfı
• Statik projeyi kimin hazırlayacağı ve imzalayacağı
• Yalıtım malzemesinin tipi, yoğunluğu ve kalınlığı (milimetre cinsinden)
• Duvar, çatı ve döşeme katmanlarının sırasıyla yazılması; levha tipleri ve kalınlıkları
• Pencere profil serisi, cam tipi, çatı kaplaması ve su yalıtımı ürünü
• Elektrik ve tesisat malzemelerinin marka veya eşdeğer kalite seviyesi

4. Ödeme Planı ve Hakediş Esası

Alıcıyı koruyan en güçlü madde budur. Ödemeler takvime değil, işin fiziki ilerlemesine bağlanmalıdır. Kötü örnekte plan şöyledir: peşinat, on beş gün sonra ikinci ödeme, bir ay sonra üçüncü ödeme. Şantiyede henüz temel yokken alıcı bedelin önemli bölümünü ödemiş olur ve elindeki kaldıraç biter. Hakediş esasında ise her ödemenin karşılığı sahada görülebilir bir imalattır.

• Her ödeme diliminin karşılığı olan tamamlanmış imalat (temel, çelik montajın bitişi, çatının kapanması, iç imalat, teslim)
• Son dilimin teslim ve kabul sonrasına bırakılması
• Hakedişin nasıl belgeleneceği: fotoğraf, tutanak veya yerinde kontrol
• Sözleşme bedelinin sabit mi olduğu; fiyat farkı uygulanacaksa hangi kurala göre hesaplanacağı
• Gecikmeli ödeme faizinin karşılıklı işlemesi
• Ödemelerin banka üzerinden ve açıklamasında sözleşme numarasıyla yapılması; tutarı ve vadesi boş senet imzalanmaması

5. Kapora, Ön Ödeme ve Cayma Koşulları

Kapora, sektörde en çok mağduriyet üreten kalemdir; çünkü kelimenin kendisi tek anlamlı değildir. Bağlanma parası mı, avans mı, cayma bedeli mi olduğu sözleşmede tanımlanmadıkça iki taraf farklı şey anlar. Kötü örnekte alıcı ön proje için kapora verir, bir süre sonra vazgeçer ve tutarın tamamının yandığını öğrenir; hangi işin karşılığında ne kadar harcandığını gösteren bir kayıt da yoktur.

• Ödenen tutarın hangi işin karşılığı olduğu: yer görme, ön proje, statik hesap, üretim rezervasyonu
• Tutarın toplam bedele mahsup edileceğinin açıkça yazılması
• Alıcı cayarsa iade oranı ve kesilecek kalemlerin önceden belirlenmesi
• Firma başlamazsa veya cayarsa iadenin hangi sürede yapılacağı
• Ödemenin ardından sahada işe başlanması için taahhüt edilen süre

6. Teslim Süresi ve Gecikme Cezası

Yaklaşık üç ayda teslim gibi ifadeler bağlayıcı değildir. Sürenin uzunluğu kadar başlangıç anı da tanımlanmalıdır: sözleşme tarihi mi, ilk ödeme mi, ruhsatın çıkışı mı, sahanın imalata hazır teslimi mi? Kötü örnekte teslim her ay bir miktar daha ötelenir; alıcı kira ödemeye devam eder ve elinde hiçbir yaptırım yoktur. Gecikme cezası maddesi bu yüzden vardır.

• Sürenin takvim günü veya iş günü olarak net yazılması ve hangi olayla başladığı
• Süreyi meşru olarak uzatan haller: ruhsat gecikmesi, alıcıdan gelen revizyon, ödeme gecikmesi, olumsuz hava koşulları
• Gecikme halinde işleyecek günlük veya haftalık tazminat mekanizması
• Belirli bir eşiği aşan gecikmede alıcının fesih ve ödediği bedeli iade alma hakkı
• Teslimin tanımı: fiili teslim ve karşılıklı imzalanan tutanak

7. Malzeme Değişikliği ve Muadil Şartı

Aylara yayılan bir işte tedarik sorunu gerçek bir olasılıktır; malzeme değişikliği kendi başına kötü niyet göstergesi değildir. Sorun, değişikliğin kuralsız yapılmasıdır. Kötü örnekte alıcıya teslimde şu cümle kurulur: stokta yoktu, muadilini kullandık. Kullanılan ürün bir alt segmenttedir ve fark hiçbir yere yansımamıştır. Çözüm basittir: değişikliği yasaklamak değil, yazılı hale getirmek.

• Teknik şartnamedeki hiçbir kalemin alıcının yazılı onayı olmadan değiştirilemeyeceği
• Muadil ürünün en az eşdeğer teknik özellik ve kalite seviyesinde olacağı taahhüdü
• Fiyat farkı doğarsa nasıl yansıtılacağı; aşağı yönlü farkın alıcıya iadesi
• Yapılan tüm değişikliklerin proje dosyasına ve teslim belgelerine işlenmesi

8. Ruhsat, Proje ve İskan Sorumluluğu

En sık duyduğumuz cümlelerden biri şudur: ben bunları firmanın yapacağını sanıyordum. İmar durumu, mimari ve statik projeler, yapı ruhsatı, yapı denetim ve yapı kullanma izni birbirinden ayrı işlerdir ve her birinin bir masrafı vardır. Kötü örnekte yapı tamamlanır ama iskan alınamaz; alıcı abonelik ve satış aşamalarında tıkanır. Bu sorumluluk dağılımını sözleşmede satır satır görmelisiniz.

• İmar durumu, aplikasyon, zemin etüdü ve proje müellifliğini kimin üstleneceği
• Ruhsat harçları, yapı denetim bedeli ve iskan başvurusunun kimde olduğu
• Ruhsat alınamazsa sözleşmenin akıbeti ve yapılan ödemelerin iadesi
• Arsanın imar durumunun sözleşme öncesinde teyit edilmiş olması
• Taşınabilir yapılar tercih edilecekse hangi statüde değerlendirileceği; bu tarafta mevzuat kalıcı yapılardan farklı işleyebilir

9. Garanti Kapsamı ve Süresi

On yıl garanti ifadesi tek başına bir bilgi taşımaz; asıl soru neyin garanti edildiğidir. Taşıyıcı sistem mi, su yalıtımı mı, işçilik mi, yoksa yalnızca çelik profilin korozyonu mu? Kötü örnekte çatıdan su alınır ve alıcıya bu kalemin garanti kapsamı dışında olduğu söylenir. Kapsam ve kapsam dışı haller aynı netlikte yazılmalıdır.

• Taşıyıcı çelik sistem, su yalıtımı ve işçilik için ayrı ayrı süre ve kapsam
• Pencere, kombi, beyaz eşya gibi üçüncü taraf ürünlerin kendi garanti belgelerinin teslimde verilmesi
• Garanti dışı hallerin açıkça sayılması: kullanıcı hatası, izinsiz tadilat, periyodik bakımın yapılmaması
• Arıza bildiriminden sonra müdahale için taahhüt edilen süre
• Unvan değişikliği veya devir halinde garantinin devam edeceği

10. Ayıplı İfa, Teslim Tutanağı ve İade

Teslim anı sanıldığından çok daha kritiktir. Eksiksiz teslim aldım anlamına gelen bir tutanağı imzaladıktan sonra talepte bulunmak zorlaşır. Kötü örnekte alıcı heyecanla tutanağı imzalar, iki hafta sonra eksikleri fark eder ve karşı taraf artık kabul edilmiş bir işten söz eder. Doğru yöntem, teslimde eksik ve kusur listesinin birlikte tutulmasıdır.

• Teslimde eksik iş listesi düzenlenmesi ve her kalem için tamamlanma tarihi verilmesi
• Kusur giderilmezse alıcının başvurabileceği yolların sıralanması: ücretsiz onarım, bedelde indirim, ağır hallerde fesih
• Teslim sırasında görülemeyen gizli kusurların bildirimi için makul bir süre tanınması
• İade veya fesih halinde hangi kalemlerin kesileceğinin önceden yazılması
• Kabul tutanağının tek taraflı düzenlenemeyeceği

11. Mücbir Sebep

Mücbir sebep maddesi deprem, sel, savaş, ithalat yasağı gibi tarafların kontrolü dışındaki olağanüstü haller için vardır ve gereklidir. Sorun, bazı sözleşmelerde bu maddenin o kadar geniş yazılmasıdır ki sıradan bir tedarik gecikmesi veya kur hareketi bile mücbir sebep sayılır. Bu durumda teslim tarihi ve fiyat taahhüdü pratikte anlamını yitirir.

• Mücbir sebep hallerinin sınırlı sayıda ve somut biçimde tanımlanması
• Tedarikçi gecikmesi ve olağan piyasa dalgalanmalarının kural olarak bu kapsamda sayılmaması
• Olayın belirli bir süre içinde karşı tarafa yazılı bildirilmesi yükümlülüğü
• Durumun belirli bir süreyi aşması halinde iki tarafın da fesih hakkı ve iade usulü

12. Uyuşmazlık, Ekler ve İmza Düzeni

Son sayfa genelde hızla geçilir; oysa burada sözleşmenin bütünlüğü maddesi vardır. Bu madde, sözleşme dışında kalan sözlü beyanların geçersiz olduğunu söylüyorsa, WhatsApp yazışmalarında verilen sözler yok hükmünde kalır. Bu nedenle konuşulan her şeyin metne ya da eklere girmesi gerekir. Ekler numaralandırılmadığında ise hangi teknik şartnamenin geçerli olduğu tartışma konusu olur.

• Tüm eklerin numaralandırılıp sözleşmenin ayrılmaz parçası sayıldığının yazılması: teknik şartname, mimari çizimler, ödeme planı, imza sirküleri
• Her sayfanın karşılıklı paraflanması; el yazısıyla yapılan düzeltmelerin yanına iki tarafın da imzası
• Sözleşmenin iki nüsha ve ıslak imzalı düzenlenmesi, bir nüshanın sizde kalması
• Sonraki tüm değişikliklerin yalnızca yazılı olarak yapılabileceği
• Uyuşmazlık halinde yetkili mahkeme ve icra dairesinin belirtilmesi

Belirsiz İfadelerin Net Karşılıkları

İmzadan Önce Sormanız Gereken Sorular

• Bu teklifte hangi kalemler hariç? Hariç olanların yaklaşık bütçesi ne kadar tutar?
• Teknik şartname ekiniz var mı, marka ve model seviyesinde mi yazılmış?
• Ödemeler takvime mi, sahadaki imalatın ilerlemesine mi bağlı?
• Ön ödemeden sonra sahada kaç gün içinde işe başlıyorsunuz; vazgeçersem iade koşulu nedir?
• Teslim gecikirse sözleşmede benim lehime işleyen bir yaptırım var mı?
• Ruhsat ve iskan sürecinde hangi işi kim yapıyor, masraflar kimde?
• Garanti neyi kapsıyor, neyi kapsamıyor?
• Devam eden bir şantiyenizi ve tamamlanmış projelerinizi yerinde görebilir miyim?

Uyarı İşaretleri

Aşağıdaki durumların hiçbiri tek başına kesin bir sonuç anlamına gelmez; ancak birkaçı bir arada görülüyorsa yavaşlamakta fayda vardır.

• Bugün imzalarsanız bu fiyat geçerli türü aceleye getiren baskı
• Ödemenin şahıs hesabına veya elden istenmesi
• Teknik şartnamenin paylaşılmaması ya da malzemelerin genel ifadelerle geçiştirilmesi
• Sözleşme metninin ancak imza günü gösterilmesi, önceden inceletilmemesi
• Tutarı veya vadesi boş bırakılmış senet imzalatılmaya çalışılması
• Referans müşteri ve şantiye ziyareti taleplerinin sürekli ertelenmesi
• Fiyatın piyasadan çarpıcı biçimde düşük olması; bu fark genellikle bir yerden kısılmış demektir

Önemli Not: Bu Yazı Hukuki Tavsiye Değildir

Bu rehber, çelik ev alım sürecinde sık karşılaşılan sorunlardan yola çıkarak hazırlanmış pratik bir kontrol listesidir; hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz. Her proje, her arsa ve her sözleşme kendi koşullarına göre değerlendirilir. İmza öncesinde sözleşmenizi ve eklerini bir avukata inceletmenizi öneririz. Bu adımın maliyeti, yatırımınızın büyüklüğü ve olası bir uyuşmazlığın yaratacağı kayıp düşünüldüğünde son derece küçüktür. Tapu, imar ve vergi boyutlarında ise ayrıca ilgili belediye ve mali müşavirinizle teyit almanız yerinde olur.

MongoHippo Bu Konuya Nasıl Yaklaşıyor?

Bizim tarafımızda süreç, sözleşmeden önce kapsamın netleşmesiyle başlıyor. Mongo360 adını verdiğimiz dört fazlı yaklaşımın amacı tam olarak bu: hangi işin hangi aşamada, kim tarafından yapılacağının baştan belli olması ve sürecin her adımının takip edilebilir kalması. Şantiyede olan biteni WhatsApp üzerinden günlük olarak paylaşıyoruz; böylece hakediş tartışması yerine görülebilir bir ilerleme oluyor. Teklif aşamasında dahil ve hariç kalemleri ayrı ayrı yazıyor, süreci baştan anlatıyoruz.

Comfort, Premium ve Elite paketlerimizde aynı sınıf çelik ve aynı tip yalıtım malzemesi kullanılır; pakete göre değişen, yalıtım kalınlığı ile iç mekan bitirme seviyesi ve özelleştirme derinliğidir. Yani bütçe tercihiniz taşıyıcı sistemin sınıfını değiştirmez. Ödeme tarafında hakediş usulü beş aşamalı bir plan uyguluyoruz: sözleşme sonrası %30, çelik kurulumu başlangıcında %20, dış cephe montajında %20, iç cephe montajında %20 ve teslimde %10. Son dilimin teslime bağlı olması, işin tamamlanma yükümlülüğünü sözleşme boyunca canlı tutar. Ayrıca kredi kartıyla 12 taksit veya anlaşmalı finans kuruluşları aracılığıyla 12 ay vadeli finansman seçenekleri mevcuttur.

Dürüst olalım: her proje bizim için uygun değil. Arsanızın imar durumu yapıya elverişli değilse, beklentiniz ile bütçeniz arasında kapanmayan bir fark varsa ya da aradığınız çözüm bizim üretim yaklaşımımıza uymuyorsa bunu baştan söylüyoruz. Sözleşme aşamasına gelmeden ayrılmak, yarım kalmış bir şantiyeden iyidir. Hafif çelik ev sistemimiz hakkındaki teknik bilgilere sitemizden ulaşabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Çelik ev sözleşmesi noterden mi yapılmalı?

Uygulamada bu tür yapım sözleşmeleri genellikle taraflar arasında ıslak imzayla düzenleniyor; noter onayı özellikle yüksek bedelli işlerde ispat kolaylığı sağlayabilir. Asıl belirleyici olan noter değil, metnin içeriğidir: kapsamı, teknik şartname eki ve ödeme planı net yazılmış bir sözleşme, içi boş bir belgeden çok daha koruyucudur. Bu konuda avukatınızın görüşünü alın.

Kapora ödedikten sonra vazgeçersem param geri alınır mı?

Bu tamamen sözleşmede ne yazdığına bağlıdır. Ödediğiniz tutarın avans mı, bağlanma parası mı olduğu ve cayma halinde nasıl davranılacağı önceden yazılmamışsa taraflar farklı yorumlar ve süreç uzar. Bu yüzden kaporayı ödemeden önce iade oranını, hangi kalemlerin kesileceğini ve iadenin kaç gün içinde yapılacağını yazılı olarak netleştirmenizi öneririz.

Sözleşmede teknik şartname eki yoksa ne olur?

Malzeme kalitesi tartışmalı hale gelir. Kaliteli yalıtım veya birinci sınıf malzeme gibi ifadeler ölçülebilir değildir; kullanılan ürün beklentinizin altında kalsa bile karşı tarafın sözleşmeyi ihlal ettiğini göstermek zorlaşır. Çelik sınıfı, galvaniz, yalıtım kalınlığı ve cephe katmanları marka veya sınıf düzeyinde yazılmış bir ek isteyin. Ciddi bir firma bu eki hazırda tutar.

Gecikme cezası maddesi olmayan bir sözleşmeyi imzalamalı mıyım?

Bu maddenin bulunmaması, gecikme halinde elinizde somut bir yaptırım kalmaması anlamına gelir. Karşı tarafın tazminat mekanizmasına bir üst sınır koymak istemesi makul olabilir; ancak maddenin tamamen dışarıda bırakılması dengeli değildir. Teslim süresinin başlangıç anı, süreyi uzatan haller ve gecikme halinde işleyecek yaptırım birlikte yazılmalıdır.

Ruhsat ve iskan işlemlerini firma mı yapar?

Firmadan firmaya ve projeden projeye değişir; bazı işlerde bu süreç tamamen mal sahibine bırakılır. Önemli olan, sözleşmede her belgenin ve her harcın kimin sorumluluğunda olduğunun tek tek yazılmasıdır. Ayrıca ruhsatın alınamaması ihtimaline karşı sözleşmenin nasıl sonlanacağı ve ödemelerin ne olacağı da belirtilmelidir.

Teslimde eksik veya kusurlu iş çıkarsa ne yapmalıyım?

Teslim tutanağını eksiksiz aldım şeklinde imzalamadan önce, gördüğünüz tüm eksik ve kusurları yazılı bir liste halinde tutanağa ekleyin; her kalem için tamamlanma tarihi belirleyin. Mümkünse son ödeme diliminin bu listenin kapanmasına bağlı olmasını sözleşmeye yazdırın. Sonradan ortaya çıkan gizli kusurlar için de bildirim süresi ve izlenecek yolun sözleşmede tanımlanmış olması gerekir.

Sözleşme, hayalinizdeki evin en sıkıcı ama en koruyucu parçasıdır. Kapsamı net, teknik şartnamesi ekli, ödemesi işin ilerleyişine bağlı bir metin imzaladığınızda süreç boyunca tartışacağınız konu sayısı ciddi biçimde azalır. MongoHippo olarak arsanız için ücretsiz keşif yapıyor, dahil ve hariç kalemleri açıkça gösteren bir teklif hazırlıyoruz. Sorularınızı konuşmak ya da keşif planlamak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.